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房地產行業購房杠桿率、銀行按揭發展趨勢分析[圖]

2019年05月08日 13:33:14字號:T|T

    對于一二線,去年底的“因城施策”和近期的“放寬落戶”,這都是重要拐點性變化。對于三四線,去年中期關于棚改應該逐步退出表態、去年底棚改計劃同比大幅下降、近期落戶政策中關于“收縮型中小城市要瘦身強體,嚴控增量”表態,也是重要拐點性闡述。核心是三四線低質量杠桿加的過快,不可持續。同時核心城市新房限價,也給予底氣。

    一、 銀行

    以按揭總量較大的某國有大行為例,2019年初發布的2018年報中對于按揭表態是:重點支持一線和部分二線城市按揭,審慎對待三四線城市。而過去2-3年的表態一直是:支持三四線按揭,支持去庫存,熱點城市按揭比例逐步下降,并且過去2-3年在三四線發放按揭比重持續保持在50%左右。通過對比發現,銀行態度發生較大變化。

    一二線城市按揭利率明顯下行,而三四線相對平穩。根據調查數據顯示,2018年11月起按揭利率為近幾年最高點,此后開始下行,截至2019年2月,一線城市首套按揭利率下降11bp,二線城市下降16bp,三四線城市下降只有5bp。

一二線城市按揭利率下行更加明顯

數據來源:公開資料整理

    2018年10月以來,尤其是2019年以來,一二線城市放款周期明顯縮短。2018年銀行整體房貸額度緊張,放款速度較慢一般在3-6個月左右,而今年以來,房貸額度明顯寬松,多數城市基本7個工作日即可放款。一二線城市杠桿放款速度出現拐點性變化。

    變化背后主導大邏輯就是經濟增長中樞下行后,銀行對于按揭偏好是長期的。而過往幾年三四線低質量杠桿施加太多,這個時間點銀行理應對一二線和三四線城市的杠桿態度出現結構性逆轉,這是趨勢性的。

    二、杠桿施壓

    經濟增長中樞下行后,銀行就是要給居民購房加杠桿。幾乎所有經濟體經濟增長中樞下行后信用創造主要都是依靠居民杠桿率提升、銀行給地產加杠桿。

    估算新增購房者杠桿比率在2016-2018年分別為67%、72%、56%。三四線購房杠桿量大、杠桿率高,疊加三四線潛在土地供給彈性較大,三四線加杠桿不可持續。由于經濟增長下行后,銀行偏愛按揭的大邏輯,未來如此大體量銀行三四線按揭資產配置的轉移,大概率需要增加一二線城市按揭配置來部分解決。

    2015-2018年三四線購房杠桿資金合計達到13.2萬億,而此前2012-2014年三四線購房杠桿資金均低于1萬億。

    三四線邊際購房杠桿率很高。2018年我們測算三四線邊際購房杠桿比率達到56%,2017年72%,2016年67%。

2015-2018年三四線購房杠桿為13.2萬億

數據來源:公開資料整理

2016-2018年三四線邊際購房杠桿率

數據來源:公開資料整理

    三四線城市土地財政依賴程度較高。根據土地使用權出讓金收入占地方政府總財政收入的比重指標,2018年全國占比為38%,而核心城市比如北京、上海分別為10%和7%。三四線城市如:湖州、徐州該指標占比2017年均在50%左右。對于土地財政的依賴使得三四線城市有較強的賣地沖動,較多潛在供給容易給基本面帶來較大下行壓力。

    根據某大型商業銀行不良個人住房抵押貸款樣本數據,違約客戶中按揭發放金額在50萬以下的貸款筆數占比84.2%;借款人年收入在10萬元以下的貸款筆數占比74.4%;三四線貸款筆數占比58.1%。如果將部分非核心二線城市列為三四線城市,三四線城市占比更高,貸款金額占比高于60%,貸款筆數占比高于70%。

違約借款人收入結構——按貸款金額分

數據來源:公開資料整理

    三、邊際購房杠桿率

    從2017年數據和2018年數據來看,一二線城市邊際杠桿率大幅低于全國平均水平。

2018年一二線城市邊際杠桿率較低

數據來源:公開資料整理

    一二線購房客戶主要可分為首次置業需求和置換需求,加給這兩類群體的杠桿總體看相比三四線的購房杠桿更安全。

    在核心城市置換需求正在成為成交主力,置換需求客戶已經享受過往多年來資產價格紅利,客戶質量較高。同時因換房需求是資產換資產,邊際杠桿率較低,相比三四線邊際杠桿率50%-70%的購房需求也更安全。根據調查統計數據,核心城市改善性換房需求占比高達46.7%,首次置業占比37.8%。

    一二線首次置業需求相對三四線購房需求來說也較為安全。這部分需求主要分布在核心城市的近郊和遠郊區域,恰巧和核心城市新房供應區域重合度較高。拿這些區域和三四線城市整體比較來看,核心城市的近郊和遠郊購房者相對更安全,銀行資產配置在此類區域也相對更安全。因為一二線潛在土地供給彈性相對有限,未來商品住宅供應普遍是收縮的,相比依賴土地財政從而潛在土地供給彈性大的三四線城市,資產價格更有支撐。

    對居民加杠桿嚴格限制的調控政策,是過往周期中影響核心城市基本面走勢的最關鍵因素,所以銀行按揭配置重回一二線將會帶來較大的正面影響。

    一二線城市二元結構化市場,導致二手房市場按揭額度被進一步壓縮,未來隨著銀行按揭重回一二線,代表市場成交量和價的二手房市場將更為受益。

    2017年開始核心城市陸續限價,核心城市出現明顯的二元格局,即被嚴格控制的新房市場和自由度較高的二手房市場,這導致部分城市新房和二手房價格倒掛明顯。開發商于是要求加快回款速度,商業銀行相應要較高按揭利率,同時將二手房按揭額度騰挪到按揭利率高的新房市場,使得核心城市二手房市場按揭額度在一二線整體額度受擠壓背景下進一步被壓縮。部分商業銀行表示只做一手房貸業務,二手房基本不做。且二手房貸放款周期普遍明顯長很多。

    而未來隨著銀行按揭重回一二線,代表核心城市量和價的二手房市場會更加相對受益。

核心城市二手房均價回撤大于新房

數據來源:公開資料整理

    核心城市居民加杠桿配置房產的意愿不會是阻礙。從大類資產配置的角度,房地產是過去十年夏普比率最高的資產,這與金融機構和居民的主觀感受是一致的,房地產就是最好的資產配置。核心城市如上海、北京風險收益比則更高。在核心城市居民加杠桿能力提升的情況下,居民加杠桿意愿不會是阻礙。意愿和加杠桿能力增強,這就會使得高房價和購買能力等因素都顯得不那么重要。

    政策對于一二線和三四線城市出現了結構性逆轉,一二線“兩鼓勵”,三四線“三打壓”,并且是趨勢性的。對于一二線,去年底的“因城施策”和近期的“放寬落戶”,這都是重要拐點性變化。

    四、政策變化

    一二線“兩鼓勵”:部分一二線城市因城施策、大城市放寬落戶限制。這是和過往較大的邊際變化。

    4月8日,國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,提出(1)城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;(2)城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制;(3)超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

    政策變化的底氣:核心城市限價政策對于房價上漲形成壓制。這是本輪周期的特色,限價使得核心城市復蘇更多體現在成交量方面。核心城市新房大多在近郊和遠郊,一方面新房限價對于二手房價上漲形成一個天然的錨,造成壓制;另一方面,基本面起來,新房供應量會相應有所增加,對二手房房價也會起到一定平抑作用。所以在本輪周期,至少周期前半段,持續性復蘇主要體現在量上。

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國二手房交易行業市場潛力現狀及投資戰略研究報告》 

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